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responsabilité de l'agent immobilier

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responsabilité de l'agent immobilier

29 Juin 2007 18:54

De nombreuses obligations doivent être respectées par l’agent immobilier dans l’exercice de son activité, il est donc nécessaire, dans le cadre de l’exercice de cette profession de bien connaître et maîtriser ses différents devoirs. Ainsi, les hypothèses dans lesquelles sa responsabilité peut être engagées sont nombreuses et difficiles à cerner en l’absence de l’œil averti d’un professionnel, spécialiste de la matière.

L’agent immobilier, par le biais d’un contrat de mandat, va en principe représenter le vendeur, dans le sens où il va être amené, suivant la mission que lui a confié le vendeur du bien immobilier, à signer des contrats de vente du bien en question au nom et pour le compte de ce dernier. De ce fait, l’agent immobilier intervenant en tant qu’intermédiaire professionnel, doit non seulement remplir les obligations découlant du contrat de mandat, mais il est aussi tenu à des obligations spécifiques à sa fonction telles qu’un devoir de renseignements et de conseils. En cas de manquement à l’une de ses obligations, légales ou conventionnelles, considéré en terme juridique comme une faute de sa part, sa responsabilité sera en général engagée devant le tribunal de Grande Instance, procédure qui nécessite l’intervention d’un avocat spécialisé en la matière.

Les règles applicables à l’agent immobilier sont contenues dans la loi n°72-9 du 2 janvier 1970 concernant « les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ».
Concernant les obligations relatives au mandat des agents immobiliers, il est nécessaire de se référer à la loi du 2 janvier 1970 (décret d’application n°2005-1315 du 21 octobre 2005 modifiant le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972) qui impose notamment l’exigence d’un écrit, l’exigence de la détermination des conditions de la rémunération ou bien encore l’exigence d’un double afin d’assurer la validité d’un mandat comportant une clause d’exclusivité ; c’est une formalité d’ordre public.
De plus, le contrat de mandat doit comporter, qu’il contienne une clause d’exclusivité ou non, une clause de limitation dans le temps sous peine de nullité.




Cependant, afin d’engager la responsabilité de l’agent immobilier, il faut se rapporter aux dispositions du code civil portant sur les « obligations du mandataire » figurant aux articles 1991 et suivants.




Selon l’article 1992 du code civil, « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.
Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. »




Ainsi, selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation, il ressort qu’une faute du mandataire peut être établie par le mandant du fait de l’inexécution de son obligation par le mandataire. Autrement dit, on considère qu’à partir du moment où le mandataire n’a pas exécuté ses obligations, prises dans le cadre du mandat, une faute de ce dernier est présumée, sa responsabilité peut alors être engagée.
Néanmoins, une mauvaise exécution de ses obligations par l’agent immobilier, ou le mandataire, ne permet pas pour autant de présumer que le mandataire a commis une faute, de ce fait, le mandant est tenu d’établir la faute du mandataire dans le cadre de l’exécution du contrat de mandat.




Enfin, une jurisprudence spécifique s’est développée concernant l’engagement de la responsabilité des agents immobiliers qui exercent leur activité par le biais de contrats de mandat.
Ainsi, la Cour de cassation a considéré, au regard des obligations propres aux agents immobiliers, que ces derniers étaient tenus, en tant qu’intermédiaires professionnels intervenant dans le cadre de la négociation et de la rédaction de l’acte, de s’assurer que toutes les conditions nécessaires à l’opération entrant dans le cadre de la convention conclue avec le mandant, en l’occurrence le vendeur du bien immobilier, étaient bien remplies.
De ce fait, l’agent immobilier est par exemple tenu de vérifier la qualité du mandant au nom et pour le compte duquel il agit.
En outre, l’agent immobilier est tenu à une obligation de renseignements et de conseils à l’égard du mandant. Par exemple, il incombe à l’agent immobilier de fournir une information loyale concernant la valeur du bien objet de l’opération au mandant, ou encore, de vérifier le caractère constructible du terrain, par contre, dans cette dernière hypothèse, Il ne sera pas tenu de procéder au mesurage du terrain.




Afin d’exercer la profession d’agent immobilier, il est impératif de recevoir l’agrément de l’IPI (Institut Professionnel des agents immobiliers) et de respecter les règles de déontologie s’appliquant spécifiquement à la profession. De plus, il est nécessaire de se doter d’une couverture en responsabilité civile professionnelle. Enfin, une personne voulant exercer la profession d’agent immobilier doit obligatoirement obtenir une carte professionnelle qui, depuis le 1er janvier 2006 se divise en trois rubriques ; « transactions sur immeubles et fond de commerce », « gestion immobilière » et « marchands de listes ».



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caramel1982
 
Messages: 1
Inscription: 10 Mai 2009 14:18

10 Mai 2009 14:20

Vous semblez possèder une excellente maîtrise du sujet! Merci beaucoup.

bruno75
 
Messages: 1
Inscription: 18 Fév 2010 21:27

Litige agence immobilière

18 Fév 2010 21:46

De part d'importants travaux à réaliser dans l'appartement que je m'apprête à acheter, je comptais recourir dans un premier temps à un prêt relais, et ainsi à dissocier les dates d'achat et de vente des deux biens immobiliers. Compte tenu des conditions financières proposées par ma banque, j'ai alors décidé de refuser la proposition de prêt et ainsi de réunir les opérations de vente et d'achat à une même date, ce qui nécessitait l'accord des autres parties. Je tiens à souligner ici que les délais pour l'obtention de l'offre de prêt bancaire ont été particulièrement longs et me faisaient fortement craindre de ne pas être dans les temps impartis.

Du fait de l'urgence je me suis tourné vers l'agent immobilier pour qu'il fasse le lien entre acheteur et vendeur et voit avec ces derniers si ce changement était envisageable. Après plusieurs tentatives de le contacter, je me suis rendu à l'agence et alors que je lui signalais que je lui avais laissé trois messages en près de 24h, qui appelaient donc un retour, l'agent immobilier m'a rétorqué qu'il avait du travail et n'avait donc pu contacter les autres parties. Je lui ai alors rétorqué que je pensais faire partie de son travail ce à quoi il n’a rien répondu. Pour ne pas en rester là, il a ajouté qu'il ne voyait pas pourquoi il devait contacter les autres parties puisque tout avait déjà été arrêté avec elles, laissant entendre ici que je n'avais pas à modifier le cours des choses.

Voyant que je n'obtiendrais rien de lui, alors que je le rappelle j'étais dans l'urgence, je me suis vu obligé de lui demander de me communiquer les numéros des vendeur et acheteur afin de prendre contact avec eux. Le commercial s'est exécuté, ne voyant manifestement aucun problème à ce que je propose de faire son travail, ceci alors que je lui en faisais pourtant la remarque.

Compte tenu de ce qui venait de se passer, j'ai adressé un premier courrier à l'agence, daté du 17 janvier, leur signifiant mon mécontentement et mentionnant la situation évoquée ci-dessus. Pour toute réponse, je n'ai eu droit qu'à un appel me proposant de traiter directement avec le chef d'agence en cas de problème. Aucune excuse n'a été formulée, ni aucune reconnaissance qu'il y avait eu là erreur de la part du commercial, ni aucune proposition de reprendre les choses en main et notamment, d'assurer l'intermédiation entre vendeur, acheteur et étude notariale, ce pour quoi l'agence immobilière me semble tout de même mandatée.

Pendant quinze jours, j'ai dû appeler directement et à maintes reprises les autres parties afin de trouver un terrain d'entente quant à une date commune d'achat et de vente, sans jamais que l'agence immobilière ne se tourne vers moi pour me proposer d'assumer ce rôle, ni ne l’assure.

Pour cette raison, je leur ai adressé un second courrier en date du 2 février, exposant à nouveau la déficience qui était la leur, le travail que j'avais dû réaliser et qui pourtant leur est imparti, et leur rappelant que compte tenu des commissions auxquelles cette agence prétend, j'estimais alors pouvoir bénéficier d'un geste commercial de leur part.

Suite à ce courrier, j'ai finalement été appelé le 11 février par le directeur de l'agence pour convenir d'un rendez-vous qui a eu lieu le lendemain, soit le vendredi 12 février après-midi.

En préambule de notre entretien, je lui ai exposé mes griefs en reprenant les faits portés dans les deux lettres adressées à son agence. Après s'être excusé, il a admit qu'il y avait eu erreur de la part de son chef d'agence pour ne pas avoir répondu plus formellement à mon courrier. De même, il a reconnu la faute professionnelle de son commercial pour m'avoir communiqué les coordonnées téléphoniques des autres clients, ce pour quoi il aurait été sanctionné.

Lors de notre échange, aucune mention n'a été faite par M. Partais des quinze jours que j’avais passé à négocier directement une date de signature unique pour les deux ventes, et que pour cela, j'ai dû appeler de nombreuses fois les différentes parties à l'affaire. Il me semble pourtant que ceci est du ressort de l'agence et qu'en me laissant effectuer ce travail, je peux me prévaloir d'un manquement professionnel et d’un défaut de la prestation commerciale.

Pour en finir, nous ne sommes pas parvenus à nous entendre et ce, notamment sur la question d'un dédommagement, que le directeur de l'agence semblait juger comme une menace (?). Je me suis par contre vu accusé d'être, je cite encore, "la seule des trois parties à poser problème dans ces transactions".

Je tiens à souligner ici que les commissions qui sont en jeu s'élèvent à 24 000 euros (soit 6,8% du prix du bien), somme que je devrais normalement régler pour l'achat de mon futur appartement. A celles-ci s'ajoutent 18 000 euros que générera la vente de mon propre appartement, car je rappelle que je suis aussi client de cette agence sous cet aspect.

Un troisième courrier, en recommandé cette fois-ci, a été adressé à l’agence ce 15 février, où je stipule, toutes les erreurs qui ont été commises par ce prestataire.

Que pensez vous de cette situation ? Y a t'il matière à faire valoir mes droits ? Je signe dans une semaine et l'idée de régler 24 000 euros pour ce que je viens de vivre me donne déjà la nausée...

Merci de votre réponse

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